Cuestiones a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda
MERKATARITZA ZUZENDARITZA
Traducción: MERKATARITZA ZUZENDARITZA
Jatorrizko bertsioa euskaraz
Información previa
Comprar una vivienda es una decisión importante y compleja que supone la inversión de una fuerte suma de dinero y una complicada tramitación. El constructor, promotor o el que oferte viviendas para su venta en el marco de una actividad empresarial o profesional debe tener a disposición del público la siguiente información (que, por tanto, no es obligatoria en el caso de compraventa entre particulares):
Datos identificativos:
· Nombre o razón social, domicilio y, en su caso, datos de inscripción en el Registro Mercantil del vendedor.
· Cuando se trate de primera transmisión, nombre y domicilio del arquitecto y nombre o razón social del constructor.
Características de la construcción:
· Plano general del emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma.
· Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
· Características de los materiales y sistemas de construcción empleados en la vivienda y en el edificio: revestimientos interiores, madera, cristales, aislamientos térmicos y acústicos, etc.
· Dimensiones de las ventanas, superficies de iluminación y de ventilación.
· Descripción y gráfico de las redes eléctrica, de agua y saneamiento y, en su caso, de las redes de gas. Descripción de las instalaciones comunes y, en su caso, de los contadores de agua caliente y de calefacción.
· Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
· Características de los ascensores y montacargas instalados en el inmueble y medidas de seguridad con que cuentan.
· Medidas de seguridad contra el fuego y equipos de extinción de incendios instalados en el inmueble.
Documentación:
· Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
· Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción y la ocupación de la vivienda.
· Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad. Si la Comunidad de Propietarios ya está funcionando, debe facilitarse un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda que se vende.
· Información en cuanto al pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda.
· Forma en la que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar claramente los derechos legalmente reconocidos al consumidor en la compra de viviendas.
· Si la vivienda, las zonas comunes o los elementos accesorios no están totalmente edificados, debe hacerse constar con toda claridad la fecha de la entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.
· El seguro de daños y vicios ocultos, actualmente exigible conforma a la normativa en vigor.
Precio de venta y forma de pago:
· Precio total de la vivienda y servicios accesorios, incluidos en su caso los honorarios del agente. En el precio debe estar incluido, según corresponda, el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
· Forma de pago. En caso de pactarse aplazamientos, debe indicarse el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses, así como las fechas de vencimiento de ambos.
· Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.
· Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda, debe indicarse con claridad el notario autorizante de la correspondiente escritura, la fecha de ésta, los datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.
· Garantías que deba constituir el comprador por el precio, o la parte de él, aplazado.
EN CASO DE SER UN VENDEDOR PRIVADO
Deberemos solicitar al vendedor:
· Recibos que acrediten el pago de las últimas anualidades del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (contribución).
· Si la vivienda está sujeta a la Ley sobre la Propiedad Horizontal, e propietario tiene el deber de entregarnos un certificado con el visto bueno del presidente de la comunidad en el que conste que no existen cuotas pendientes.
· Copia de los estatutos o normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios.
· Plano levantado por un técnico competente con descripción de la superficie y distribución de la vivienda.
También podremos informarnos sobre la situación de la vivienda a través del:
· Administrador del inmueble o presidente de la comunidad
· El ayuntamiento, para conocer la legalidad urbanística de la construcción y si el propietario está al corriente en el pago de impuestos.
· A Hacienda, que podrá suministrarnos la ‘cédula catastral’ que certifica la condición de vivienda, sus características y su valor catastral.
Formalización de la compra
El contrato de compraventa, suscrito por el comprador y por el vendedor, debe formalizarse en escritura pública ante notario. No obstante, es muy frecuente que antes de realizarse la escritura pública las partes firmen un contrato privado por el que se comprometen a realizar la compraventa.
El contrato debe estar redactado con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a su firma. El contrato debe responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que implica las siguientes consecuencias:
· Cuando el precio se aplace de manera total o parcial, debe constar con claridad y exactitud la cantidad aplazada, el tipo de interés y el plazo y las condiciones para amortizar la cantidad aplazada.
· No pueden introducirse cláusulas que supongan un incremento del precio por conceptos que no hayan podido ser libremente aceptados o rechazados por el comprador.
· Están prohibidas las cláusulas que repercutan en el comprador aquellos fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no le sean imputables.
· En el caso de primera venta de la vivienda, no puede pactarse que sea el comprador el que tenga que abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por ley o por naturaleza correspondan al vendedor, como es el caso de los gastos concernientes a la declaración de obra nueva y división horizontal del edificio, así como los correspondientes a la constitución, división y cancelación de la hipoteca para financiar la construcción.
En los contratos privados es práctica habitual la entrega de unas cantidades en concepto de anticipo y/o señal para vincular al comprador y al vendedor, siendo igualmente habitual la existencia de cláusulas que penalizan el incumplimiento del contrato. Como comprador conviene asegurarse de que dichas cláusulas penalicen de igual manera todo incumplimiento, ya sea del comprador o del vendedor.
Si se ha formalizado un contrato privado, es necesario con posterioridad elevarlo a la categoría de escritura pública ante un notario, requisito que es necesario para inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad. En el caso de ventas profesionales (por promotor, constructor o profesional) el comprador tiene derecho a elegir el notario, sin más límites que la sede de ejercicio del notario elegido tenga una conexión razonable con el domicilio del vendedor o del comprador o con la ubicación de la vivienda.
La inscripción en el Registro de la Propiedad es muy importante porque acredita y garantiza la propiedad de la vivienda frente a terceros.
Compra de vivienda en construcción o sobre plano
En el caso de viviendas de primera mano, no siempre se realiza la compra una vez terminada la construcción. Es bastante común que la adquisición se realice durante la construcción o, incluso, antes de su inicio sobre plano.
En tales casos se han establecido legalmente las siguientes medidas para garantizar las cantidades que el comprador de la vivienda entregue:
· El promotor debe garantizar, mediante una póliza de seguro o un aval bancario, las cantidades entregadas a cuenta más un 6% de interés anual en caso de no iniciarse la construcción o de no finalizarse en el plazo convenido. En el contrato de compraventa deben hacerse constar expresamente estos extremos. En el momento de la firma del contrato el vendedor debe entregar al comprador el documento que acredite la garantía señalada. Cuando expire el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que hayan tenido lugar, el comprador puede optar entre rescindir el contrato, con devolución de las cantidades entregadas más el 6% de interés anual, o conceder una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato en la que se especificará el nuevo plazo.
· Las cantidades anticipadas por los distintos compradores deben depositarse en una cuenta bancaria separada de cualquier otro tipo de fondos. De esta cuenta el promotor sólo puede disponer para las necesidades derivadas de la construcción de la vivienda. En el contrato debe designarse el número de cuenta del banco o caja en el que deben efectuarse los ingresos comprometidos.
En el caso de existir alguna reforma en las obras no previsible cuando se aprobaron los proyectos de urbanización o de construcción y que suponga un incremento del precio, este hecho debe comunicarse con anterioridad a su realización al comprador, que puede dar o no su conformidad.
Las reformas que proponga el comprador y que concierte con el vendedor deberán estar convenientemente documentadas en lo referente a su contenido, precio y plazo de entrega.
Garantías
Las personas que participan en el proceso de edificación de una vivienda están obligados por la Ley 38/1999, de cinco de noviembre (LOE) a responder por los vicios o defectos producidos en la misma.
· Los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y elementos estructurales que afectan a la resistencia del edificio están cubiertos por una garantía de 10 años.
· Los daños materiales causados por vicios o defectos de los elementos empleados en la construcción o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad están cubiertos por tres años de garantía.
· Los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a elementos de terminación o acabado de la obra están cubiertos por un año de garantía.
Estas responsabilidades prescriben al de dos años a partir de que se hayan producido los daños y para garantizarlas se establecen una serie de seguros a contratar por el promotor y el constructor de la vivienda:
. Seguro decenal: es el único cuyo contrato es obligatorio por parte del promotor y garantiza el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos en la cimentación y elementos estructurales.
· Seguro sobre las instalaciones: lo contrata el promotor para garantizar el resarcimiento de los defectos en los elementos constructivos.
· Seguro sobre los acabados: lo contrata el constructor para garantizar el resarcimiento de los defectos en los acabados.
Estos dos últimos no son actualmente obligatorios, lo que no significa la no existencia de responsabilidad de los agentes que intervienen en la construcción en los términos y plazos citados. Además, a estas responsabilidades se añaden las que ya existían sobre vicios o defectos ocultos. En caso de que se detectara cualquier anomalía, el comprador tendría derecho a rescindir el contrato o, en su caso, a rebajar en el precio una cantidad proporcional al daño encontrado.
La ley establece también que el promotor debe entregar a los usuarios del edificio toda la documentación relativa a al mismo en el denominado “libro del edificio”, en el que se incluyen, entre otros, el proyecto, el Acta de Recepción, la lista de empresas que han participado en la construcción y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio.
Gastos
Además del precio acordado, la compraventa de una vivienda genera los siguientes gastos:
· Los honorarios del agente de la propiedad inmobiliaria, si la compraventa se realiza a través de él. El vendedor suele pagar estos honorarios, que son libres y que suelen consistir en un porcentaje del precio de la compra (el 3% por lo general) al que hay que añadir el IVA correspondiente (el 16%).
· Si se trata de la primera transmisión tras la construcción de la vivienda, corresponde pagar el IVA al tipo del 7% (que se reduce al 4% en el caso de VPO de régimen especial o de promoción pública) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que supone el 0,5% del precio de compra (del que están exentas las VPO).
· En el caso de segundas o posteriores transmisiones, hay que abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El tipo general es del 6%. En Álava el tipo es del 4%, rebajándose al 2,5% cuando la vivienda sea menor a 120 m2 y el comprador no tenga en propiedad otra vivienda en el mismo Municipio.
· Los aranceles de los notarios por realizar la escritura pública y los aranceles de los registradores por la inscripción en el Registro de la Propiedad. Además, si los trámites no los realizamos nosotros, deberemos pagar los correspondientes gastos de gestión.
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos (comúnmente conocido como la Plusvalía Municipal) grava el incremento de valor que ha experimentado el terreno sobre el que está construido el inmueble.
Accesibilidad
El Gobierno Vasco aprobó en 1997 la Ley para la Promoción de la Accesibilidad con el objetivo de eliminar las barreras arquitectónicas y urbanísticas existentes. Para lograrlo, las obras de construcción de nuevos edificios se ejecutarán de forma que garanticen la accesibilidad, tanto dentro del propio edificio como de éste con la vía pública.
La legislación prevé que se efectúe una reserva para personas con movilidad reducida de carácter permanente. En las viviendas de protección oficial, se reservará una por cada 25 viviendas, y en las libres, una por cada 50.
